Marché immobilier, REPRISE PRUDENTE dans un environnement contraint

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Le volume de transactions de logements anciens à fin décembre 2025 en cumul sur les douze derniers mois en France ⁽¹⁾ atteint 945 000 transactions. Le marché immobilier ancien confirme une reprise de l’activité, sans pour autant renouer avec les volumes des cycles précédents. La progression annuelle, de l’ordre de 12 %, marque une amélioration tangible après deux années de contraction sévère. Elle demeure toutefois à relativiser : les volumes restent inférieurs d’environ 25 % au pic atteint à l’été 2021 et s’inscrivent en deçà des standards des phases d’expansion antérieures.

La reprise est bien engagée, mais elle s’opère à bas régime ; un nouveau rythme qui traduit davantage une phase de normalisation qu’un véritable redémarrage du cycle immobilier. Les prix des logements anciens se sont stabilisés au troisième trimestre 2025 et progressent modérément sur un an, principalement portés par les appartements. Les projections issues des avant-contrats confirment la poursuite de cette tendance au cours des prochains mois, avec des évolutions contenues et différenciées selon les territoires et les typologies de biens. Cette configuration traduit un marché entré dans une phase d’équilibre fragile, où l’ajustement s’opère davantage par l’allongement des délais de vente et la négociation que par des corrections de prix brutales. Dans ce contexte, le maintien de niveaux de prix raisonnables apparaît déterminant : une remontée trop rapide, dans un environnement encore instable, pourrait rapidement gripper une reprise qui demeure sans grand dynamisme.

Les conditions de financement demeurent un facteur structurant de la trajectoire du marché. Le maintien des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne ⁽²⁾, dans un contexte d’incertitudes accrues, alimente les interrogations sur l’évolution des taux en 2026. Les taux longs restent élevés et limitent les marges de manoeuvre des banques, qui conservent une approche prudente dans l’octroi des crédits. La reprise actuelle repose ainsi sur un équilibre délicat entre solvabilité des ménages, stabilité des taux et confiance dans l’avenir.

Le marché s’affirme désormais clairement comme un marché "d’utilisateurs". Malgré un environnement politique et géopolitique peu porteur, les ménages semblent de plus en plus déconnectés de ces incertitudes dans leurs décisions immobilières. La pierre conserve son statut de valeur refuge et l’acquisition d’un logement reste perçue comme un engagement à long terme, structurant les parcours résidentiels. Le doute persiste, mais il n’empêche plus le passage à l’action pour une partie des acquéreurs. En revanche, le comportement des investisseurs privés demeure en retrait. L’investissement locatif continue de souffrir d’un cadre réglementaire et fiscal instable, peu lisible et...

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