La résolution unilatérale du bail commercial (partie 2)

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Suite de notre article du 9 septembre 2026.

Le droit français des contrats a connu une évolution majeure avec l’introduction, au titre des sanctions de l’inexécution, de la résolution unilatérale par une importante ordonnance datée du 10 février 2016 (Ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats). Cette nouvelle faculté permet à un contractant de porter un terme à un contrat sans recourir au Juge sous la réserve du respect de certaines conditions. La Jurisprudence la plus récente de la Cour de cassation dessine mieux les contours de ce mécanisme dont il est cependant encore nécessaire de préciser les modalités de mise en oeuvre, ainsi que les suites possibles.

Mise en demeure préalable. En application des dispositions de l’article 1226, alinéa 1 du Code civil, le créancier doit en principe « préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable ». Il s’agit d’informer le débiteur des manquements reprochés, lui donner une chance de régulariser la situation et constituer une preuve des diligences accomplies. Cette mise en demeure offre au débiteur une dernière chance de s’exécuter avant la rupture définitive. Le contenu de la mise en demeure doit être précis. Elle doit mentionner expressément que, à défaut d’exécution, le créancier sera en droit de résoudre le contrat. Elle doit également décrire exactement les obligations non respectées et impartir un délai raisonnable pour y remédier. L’article 1226 du Code civil prévoit une première exception à l’exigence de mise en demeure préalable, en évoquant sa nécessité « Sauf urgence ». Mais la Jurisprudence récente a créé une seconde exception particulièrement importante : la mise en demeure n’a pas à être délivrée « lorsqu’il résulte des circonstances qu’elle est vaine » (Com. 18 oct. 2023, n° 20-21.579, confirmé par Cass. civ. 3ème, 25 janv. 2024, n° 22-16.583).

Cette solution pragmatique constitue une avancée majeure. Elle évite que le formalisme ne soit instrumentalisé de mauvaise foi. Une mise en demeure n’a effectivement plus aucun sens lorsque l’inexécution est irrémédiable. En cas d’inexécution d’une obligation précise, la mise en demeure est ainsi vaine si l’obligation n’est objectivement plus exécutable. En cas de comportement grave justifiant la résolution, celui-ci rend par nature impossible la poursuite des relations contractuelles et prive la mise en demeure de toute utilité.

Dans l’affaire précitée du 25 janvier 2024, la troisième Chambre civile de la Cour de cassation a jugé que le comportement du gérant «était d’une gravité telle qu’il avait rendu manifestement impossible la poursuite des relations contractuelles, de sorte qu’une mise en demeure préalable […], qui eût été vaine, n’était pas nécessaire ». Cette Jurisprudence soulève une interrogation : dès lors que c’est la gravité même du comportement qui dispense de mise en demeure, ne faudrait-il pas conclure que toute résolution fondée sur un comportement grave devrait systématiquement être dispensée de mise en demeure préalable ? La doctrine reste en attente de précisions jurisprudentielles à ce sujet.

Notification de la résolution. Selon l’article 1226, alinéa 3 du Code civil, « Lorsque l’inexécution persiste », le créancier « notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent ». Cette notification opère par elle-même la résolution du bail, sans intervention du Juge. Le contenu de la notification doit par conséquent manifester clairement la volonté de résoudre le...

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