La résolution unilatérale du BAIL COMMERCIAL (partie 1)

© laddawan - stock.adobe.com

Le droit français des contrats a connu une évolution majeure avec l’introduction, au titre des sanctions de l’inexécution, de la résolution unilatérale par une importante ordonnance datée du 10 février 2016 (Ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats). Cette nouvelle faculté, codifiée à l’article 1226 du Code civil, permet à un contractant de porter un terme à un contrat sans recourir au Juge sous la réserve du respect de certaines conditions. La Jurisprudence la plus récente de la Cour de cassation, notamment deux arrêts de la Chambre commerciale du 18 octobre 2023 et de la troisième Chambre civile du 25 janvier 2024, dessine mieux les contours de ce mécanisme. La Cour de cassation en profite pour confirmer explicitement l’applicabilité de l’article 1226 aux baux commerciaux. Pour les locataires et bailleurs gérant des locaux commerciaux, cette prérogative représente à la fois une opportunité et un risque juridique à maîtriser.

Fondements juridiques

L’article 1226 du Code civil dispose que « le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification ». L’expression « à ses risques et périls » signale cependant d’emblée que celui qui fait usage de cette faculté s’expose à un possible recours judiciaire ultérieur, à l’occasion duquel le débiteur pourra contester la résolution, le créancier devant alors « prouver la gravité de l’inexécution ». Avant cette consécration législative, la Jurisprudence avait progressivement admis cette possibilité dans des situations exceptionnelles. Dans l’arrêt dit Tocqueville rendu en 1998 (Cass. civ. 1^ère, 13 oct. 1998, n° 96-21.485), la Cour de cassation affirmait que « la gravité du comportement d’une partie à un contrat peut justifier que l’autre partie y mette fin de façon unilatérale à ses risques et périls ». Par la suite, plusieurs arrêts ont confirmé cette solution (Cass. civ. 1^ère, 20 févr. 2001, n° 99-15.170 ; Cass. civ. 1^ère, 28 oct. 2003, n° 01- 03.662), considérant qu’en présence de manquements contractuels graves portant « atteinte gravissime à la bonne foi contractuelle », le créancier pouvait agir de sa propre initiative.

L’article 1226 du Code civil s’applique-t-il aux baux commerciaux, régis de manière très spécifique par le Code de commerce ? L’article 1105 du Code civil fournit une réponse de principe : les règles générales s’appliquent « sous réserve des règles particulières à certains contrats ». En d’autres termes, le droit commun s’applique sauf incompatibilité manifeste avec le droit spécialement consacré à chaque type de contrat. L’arrêt rendu par la troisième Chambre civile de la Cour de cassation le 25 janvier 2024 (Cass. civ. 3^ème, 25 janv. 2024, n° 22-16.583) apporte d’ailleurs une réponse positive à cette question. Il est vrai que le Code de commerce ne contient aucune disposition venant directement limiter ou exclure la faculté de résoudre unilatéralement un bail commercial. La Jurisprudence antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 confirmait en outre déjà cette application : plusieurs arrêts ont ainsi approuvé des résolutions unilatérales de baux commerciaux (Cass. civ. 3^ème, 31 mai 2011, n° 09-69.461 ; Cass. civ. 3^ème, 1^er déc. 2016, n° 13-20.524 ; Cass. civ. 3^ème, 12 juin 2012, n° 10-28.316). Certains craignaient que la résolution unilatérale ne contourne les mécanismes protecteurs encadrant la clause résolutoire (Voir les dispositions de l’article L.145-41 du Code de commerce). La Chambre commerciale de la Cour de cassation a toutefois répondu que ces deux modalités pouvaient coexister, le créancier conservant le choix de son mode d’action (Cass. com., 20 oct. 2015, n° 14-20.416). Par ailleurs, l’argument selon lequel cette faculté contrevenait aux dispositions contractuelles convenues a été rejeté : la résolution unilatérale constitue une mesure d’exception justifiée par la gravité du comportement sanctionné.

Mise en œuvre

L’ordonnance du 10 février 2016 a introduit une évolution importante dans les conditions de la résolution unilatérale. L’article 1224 du Code civil vise désormais l’« inexécution suffisamment grave », critère...

• ← TEDxESTIA 2026 : une conférence à SIX VOIX pour fêter les 30 ans de l’établissement
• Une filière TEXTILE CIRCULAIRE sans frontières →