Investissement immobilier en 2026 : Les CHANGEMENTS qui vous impactent
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Entre hausse de la CSG sur les meublés, fermeture massive de PEL et exclusion de l’immobilier du dispositif d’apport-cession, l’année 2026 modifie en profondeur les paramètres de l’investissement immobilier. Certaines mesures ouvrent des opportunités, d’autres referment des portes. Voici celles qui méritent votre attention immédiate.
Fiscalité, épargne logement et apport-cession
Commençons par les mauvaises nouvelles — ou du moins celles qui appellent une réaction rapide.
La première concerne les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP). La Loi de financement de la Sécurité sociale 2026 fait passer la CSG applicable à certains revenus du capital de 9,2 % à 10,6 %, ce qui porte le total des prélèvements sociaux de 17,2 % à 18,6 %. Les bénéfices commerciaux des LMNP sont directement visés, et la mesure s’applique de manière rétroactive aux revenus 2025. En pratique, les investisseurs au régime réel qui utilisent les amortissements pour réduire leur résultat imposable seront peu touchés. En revanche, ceux dont le bien est largement amorti ou qui relèvent du micro-BIC verront la note augmenter. Point important : les revenus fonciers classiques, les plus-values immobilières et l’assurance vie conservent l’ancien taux de 17,2 %.
Deuxième sujet à surveiller de près : la vague de fermetures de PEL qui a débuté en mars 2026. Depuis une loi de 2010, les plans ouverts à partir de mars 2011 ont une durée de vie limitée à 15 ans. Conséquence : 3,2 millions de plans, représentant 93 milliards d’euros d’encours, seront progressivement clôturés d’ici 2030. Si le titulaire ne fait rien, l’épargne bascule automatiquement sur un livret rémunéré autour de 0,8 % et les droits à prêt sont perdus. C’est donc maintenant qu’il faut décider où réorienter ce capital — vers un placement plus rémunérateur ou...
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